二手房带押过户的优缺点都有哪些

1、二手房带押过户的弊端

（1、是否能够带抵押过户，完全取决于银行意愿：《民法典》落地已经9个月，带抵押过户的实际操作案例几乎没有，因为这对银行一点好处都没有；如果你贷款时无法说服银行，那么在你出售房屋时，还是要先结清贷款的。

（2、普遍不被出售方接受：“带抵押过户”意味着必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱；那置换的怎么办？所以除非卖方纯粹以变现为目的，否则是不会接受这种交易方式的。

（3、对买方贷款比例有限制：按照2021年9月上海各交易中心要求，“带抵押过户”必须审查抵押总额，因为会出现短期的“双抵押”并存，所以，抵押总额不能超过房产评估价。

2、二手房带押过户好处

（1、缩短交易周期：带押过户新政，有望大幅缩短交易时间，甚至可以缩短一半，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。

（2、节省过桥资金成本：对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能来的一定风险。

（3、盘活二手房市场：政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

带押过户的流程

1、正常的房屋交易一样，买卖双方谈拢关于买房子的细节问题。

2、需要找到卖家的贷款银行和买家的贷款银行分别进行询问。卖家的贷款银行是要让银行同意双方带押过户的行为，买家的贷款银行则是要让银行同意在这种情况下贷款给买家。

3、买卖双方需要办理资金托管手续，有些地方是在银行设立资金监管账户，签订《资金监管协议》及《资金委托划付协议》等。有些地方则规定需要由公证处来进行资金的监管服务。这两者的差别倒是不大。

4、办理完资金监管后，买卖双方就可以网签了。买家按照合同约定，先把首付款打入资金监管账户。

5、买卖双方此时就可以进行不动产转移预告登记了。在办理过户的同时，买卖双方还需要和买家的贷款银行一起办理抵押预告登记用于买家的贷款审批手续。而卖家的贷款银行这边，则需由银行出具同意带押过户的情况说明或者协议。

6、在买家的贷款审批通过后，银行会将钱打入资金监管账户。然后这些钱连带之前首付款的部分，由资金监管方进行对应的金额的转账，给卖家的贷款银行，用于还清卖家的剩余贷款。在还清贷款后，卖家的银行会把房子上的抵押权给解除掉。而剩下的钱，再打入卖家的个人账户。

7、由买家的贷款银行，在这套房子上重新设立一个抵押权。

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